本報訊 （記者毛藝融）四年前，首批公募REITs在滬深證券交易所上市，公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）這一創新品種開始進入國內投資者的視野。

    四年里，我國REITs市場總發行規模已超過1800億元，總市值規模突破2000億元大關，共上市66只REITs產品，產品數量為亞洲第一。

    在證監會的指導下，上交所正引領國內REITs市場的建設發展。從一級市場看，上交所已上市REITs產品44只，發行規模約1230億元；從二級市場市值看，截至目前，上交所44只REITs產品的市值達到1370億元；從二級市場交易看，滬市REITs2025年以來的日均成交額約4.37億元。從一級發行到二級交易的全鏈條，滬市REITs占全市場的比重均在七成左右，上交所正著力打造國內REITs市場建設發展的主陣地。

    以優生態促發展

    市場化價格機制助力“好項目好待遇”

    自首批REITs產品上市以來，我國REITs市場已走過四年的發展歷程。

    從一級市場來看，REITs市場普遍采用詢價機制，通過設定合理的詢價區間，吸引投資者參與報價，最終確定發行價格。

    當前REITs市場價格進一步反映了項目資產的內在價值與市場風險，實現了市場相對均衡的狀態。記者了解到，近期啟動詢價的中銀中外運倉儲物流REIT，通過采用上下限打開的市場化定價區間，給予投資者充分的定價權，充分激發了市場投資人的熱情，共獲575戶網下對象報價，全場倍數251.12倍（剔除后），報價機構戶數、全場倍數均位于中國公募REITs產品推出以來市場第二。

    從二級市場來看，上交所已上市的44只REITs中也涌現出一批“排頭兵”項目，這些項目得益于底層資產穩健運營、投資回報穩定豐厚、產業方積極參與、重要機制逐步建立，市場價格表現在各自行業內名列前茅。

    在市場化的價格形成機制下，投資者對于“好項目”的認可會自發地發揮市場篩選作用，其具體表現就是二級市場價格的上漲和交易活躍度的提升。記者觀察到，這些市場認可的“好項目”較發行價的漲跌幅（后復權）普遍在20%以上、最高超過90%，2025年以來的換手率普遍在1%以上，顯著高于全市場平均水平，已走在全市場前列。

    除了市場認可外，對于“好項目”參與方，上交所充分發揮交易所債券條線在市場服務、融資審核、持續監管、投資交易等全鏈條的綜合服務優勢，支持其建好REITs平臺，形成“好項目有好待遇”的REITs市場生態。

    “REITs市場化改革的核心在于讓價格回歸市場，讓市場在資源配置中發揮決定性作用。”某資深市場人士表示，“經過改革，REITs市場在項目篩選、定價、交易等環節更加透明、高效，投資者能夠根據自身風險偏好做出合理決策，市場資源配置效率顯著提升。”

    市值分紅多點開花

    各方獲得感持續提升

    REITs市場自誕生四年來，以優異的價格表現和穩健的分紅回報，贏得資本市場投資者的青睞。截至目前，全市場共有66只REITs產品上市，總市值超2000億元。其中，滬市44只REITs的市場表現尤為突出，總市值達到1370億元，較發行價復權上漲約30%，尤其是2025年以來漲幅超過20%。

    得益于REITs高分紅的產品特性，配置型投資者能從REITs分紅中獲得高額穩定收益。從滬市REITs四年累計向投資者分紅151億元，其中2024年59億元，以年末市值計算的分紅率達到5.7%。

    除直接分紅收益外，交易型投資者也能從二級市場交易中獲取增值收益。滬市REITs二級市場除權價格平均漲幅約14%，其中，市政水利、消費、保障房的表現尤為突出，除權漲幅均在55%以上。

    一位資深人士告訴記者，“根據公開信息，目前全市場在審或待發售的REITs項目共21單（含擴募），其中上交所17單，這些在審項目將進一步擴充REITs市場的容量及深度，為REITs指數基金、ETF等創新產品的出現打下基礎，REITs產品體系將會愈發豐富，產品創新日益繁榮，市場化程度持續提高，使得REITs市場各參與方的獲得感、參與感不斷提升。”

    “首發+擴募”雙輪驅動

    市場持續擴容增類

    截至目前，上交所已上市REITs產品44只，數量較2023年底增加一倍，常態化發行成效顯著。資產類型上，滬市已上市的類別中包括了百貨大樓、社區商超、奧特萊斯、商業綜合體等，底層租戶更是涉及零售、餐飲、服務、娛樂等不同業態，形式比較多元豐富。

    未來，滬市REITs將向著更多不同類別的底層資產延伸觸角，旅游景區、養老設施、冰雪經濟等領域首單公募REITs有望加速落地，繪就更加豐富多元的公募REITs圖譜。

    持續推動多層次REITs市場的發展也是強化REITs市場生態建設的重要方面。當前我國多層次REITs市場已初步成型：Pre-REITs聚焦于資產培育和成長，資產尚處于起步階段；類REITs的底層資產相對更成熟，固收屬性較為突出，是不動產資產證券化的初步嘗試；持有型不動產ABS已能夠產生期間現金流收益，且具有更加鮮明的權益屬性，是不動產資產證券化布局下的重要創新。

    展望未來，REITs的覆蓋面與普及率會大幅提升；REITs所服務的資產類別、企業類別和資金類別會與時俱進、持續擴容；REITs平臺將更具市場活力和自驅力，不斷推動資產運營管理機制、資源要素配置效率的優化和提升，成為我國盤活存量資產、服務實體經濟的重要金融工具。

    上交所表示，將持續發揮資本市場服務實體經濟作用，為REITs市場各方做好服務，為REITs市場的建設發展保駕護航。

（編輯 賀俊）