央行在一周內(nèi)連續(xù)兩次開會(huì)，并重點(diǎn)談到房地產(chǎn)。筆者認(rèn)為，央行強(qiáng)化房地產(chǎn)融資監(jiān)管，是推進(jìn)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)增加對(duì)制造業(yè)、民營企業(yè)中長期融資的訴求，也是近年來房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律。與此同時(shí)，全球主要經(jīng)濟(jì)體保持貨幣寬松的趨勢越來越明顯，為了應(yīng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期，更應(yīng)建立資金和樓市的防火墻，疏導(dǎo)資金流向?qū)嶓w的傳導(dǎo)渠道。

    房地產(chǎn)市場資金管控加強(qiáng)

    數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房地產(chǎn)貸款余額增速比上季度末下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)新增貸款占比比上年全年降低6.7個(gè)百分點(diǎn)。但是，仍存在資金過快流入地產(chǎn)、違規(guī)接濟(jì)開發(fā)商融資的情形。4月和5月，居民中長期貸款占新增貸款的比重分別為40.8%和39.8%，接近或突破40%的監(jiān)管紅線。如果考慮到，居民短期貸款（信用卡和消費(fèi)貸）部分也流向地產(chǎn)的事實(shí)，新增貸款的一半左右投入到了房地產(chǎn)。

    7月29日，央行召開銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化座談會(huì)，會(huì)議指出，房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源依然較多，并明確表態(tài)要防范資金違規(guī)流入地產(chǎn)（比如消費(fèi)貸用于購房、銀行理財(cái)和委托貸款進(jìn)入房地產(chǎn)等），加強(qiáng)對(duì)高杠桿經(jīng)營的大型房企的融資監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)提示，管控企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模和資產(chǎn)負(fù)債率；8月2日，央行召開上半年總結(jié)和下半年工作部署會(huì)，再次重申了持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場資金管控的要求。

    從2017年開始，控制居民過快加杠桿、控制資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，就成為房地產(chǎn)金融監(jiān)管重點(diǎn)。2017-2018年，房地產(chǎn)貸款余額增速分別下降6.1和0.9個(gè)百分點(diǎn)，2018年貸款增量占比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。

    根據(jù)剛剛發(fā)布的今年二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向報(bào)告，上半年工業(yè)中長期貸款余額僅增加5.2%，而房地產(chǎn)行業(yè)貸款增速高達(dá)16.9%，達(dá)到工業(yè)中長期貸款增速的逾三倍，結(jié)構(gòu)性去杠桿已成為防風(fēng)險(xiǎn)的主題。因此，今年監(jiān)管層要求廣義貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速與名義GDP增速相匹配，即社會(huì)資金投放的規(guī)模是有限的。但是，房地產(chǎn)的融資優(yōu)勢非常突出，比如高利率、土地抵押物、居民貸款低壞賬等。由此，房地產(chǎn)不僅擠占有限的信貸資源，還抬高整個(gè)社會(huì)的融資成本。

    上半年，開發(fā)商資金來源同比增速在7%-9%波動(dòng)，明顯好于去年上半年2%-5%的水平。其中，國內(nèi)貸款告別去年負(fù)增長的局面，上半年實(shí)現(xiàn)8.4%的增長，自籌資金也逐月好轉(zhuǎn)。但同時(shí)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資形勢嚴(yán)峻。6月份企業(yè)新增中長期貸款占比僅為23%，雖較5月有所回升（專項(xiàng)債放量發(fā)行與可充當(dāng)資本金的政策共同驅(qū)動(dòng)），但仍是今年來的次低水平，甚至低于2018年下半年的中樞值。可見，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目稀缺、外部環(huán)境不確定性的情況下，銀行或者惜貸，或者套利地方隱性擔(dān)保，增加涉房貸款投放。

    疏導(dǎo)資金流向?qū)嶓w傳導(dǎo)渠道

    上半年，民間投資增速盡管反彈，但低于全部固定資產(chǎn)投資增速，4.8%的增速水平不到房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的一半，融資難和融資貴的問題仍舊存在，投資積極性的問題仍不容小覷。另外，國家致力于打造消費(fèi)增長的新引擎，上半年最終消費(fèi)支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率超過60%。

    有觀點(diǎn)認(rèn)為：“房地產(chǎn)市場繁榮，消費(fèi)才能真正起來。”從產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)、數(shù)據(jù)佐證看，貌似如此。但在目前的經(jīng)濟(jì)形勢下，不能再以直線思維、局部思維看待這一結(jié)論。

    在高房價(jià)和消費(fèi)的關(guān)系上，7月央行發(fā)布的《區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告（2019）》指出，居民杠桿率水平對(duì)消費(fèi)增長有負(fù)面影響。計(jì)量結(jié)果表明，在控制人均可支配收入、社會(huì)融資規(guī)模等因素以后，居民杠桿率水平上升1個(gè)百分點(diǎn)，社會(huì)零售品消費(fèi)總額增速下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。

    因此，再靠樓市促消費(fèi)，換來的只是短期繁榮，損失的將是消費(fèi)動(dòng)力的夯實(shí)和消費(fèi)的可持續(xù)增長，不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。因此，控制地產(chǎn)資金監(jiān)管、調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，應(yīng)該從疏通資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)投放的渠道，培育消費(fèi)增長引擎的角度來看待。

    可以看到，近期房地產(chǎn)新投放貸款重回額度控制，6月份按揭利率應(yīng)聲反彈，多個(gè)城市房貸利率上浮幅度增加，6月份居民新增中長期貸款占比降至29.3%，比4月份的高點(diǎn)下降11個(gè)百分點(diǎn)。另外，開發(fā)商的各種融資渠道（境內(nèi)外債券發(fā)行、信托、開發(fā)貸款等）等也都開始趨于嚴(yán)格。同時(shí)，近期房價(jià)明顯上漲的城市，重啟限價(jià)政策，意在壓縮投資買房的收益空間，不給資金流入房地產(chǎn)以正面激勵(lì)。與此同時(shí)，全球主要經(jīng)濟(jì)體保持貨幣寬松的趨勢越來越明顯，為了應(yīng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期，更要建立起資金和樓市的防火墻，疏導(dǎo)資金流向?qū)嶓w的傳導(dǎo)渠道。

    當(dāng)然，資金管控強(qiáng)化并非為了打壓房地產(chǎn)，而是規(guī)范資金和地產(chǎn)的對(duì)接渠道。首先，無論是5月中旬的銀保監(jiān)23號(hào)文（針對(duì)銀行、信托房地產(chǎn)貸款），還是7月初監(jiān)管層對(duì)多家信托公司進(jìn)行窗口指導(dǎo)，抑或7月12日發(fā)改委對(duì)房企境外債提出新要求，政策并非為了打壓房地產(chǎn)。比如，“去通道”和“穿透式監(jiān)管”，目的主要是防范執(zhí)行層面的放松和新的監(jiān)管套利，“堵后門、開前門”，打擊的是開發(fā)商買地融資。

    對(duì)于符合“432”（項(xiàng)目四證齊全、30%資本金和企業(yè)二級(jí)資質(zhì)）要求的貸款類和真股權(quán)投資，銀行和信托都是敞開大門的。另外，房企融資監(jiān)管加強(qiáng)，也意在提高行業(yè)的集中度。目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)融資有向龍頭企業(yè)集中的趨勢，今年順利發(fā)債融資的房企主要是AAA級(jí)主體。以融資重塑企業(yè)行為，更有利于行業(yè)健康發(fā)展。