本報(bào)記者 杜雨萌

    作為我國保障性住房體系的重要構(gòu)成部分，也是新市民、青年人安居樂業(yè)的有效手段，各地保障性租賃住房的籌建工作正在朝著“十四五”期間870萬套間的目標(biāo)按下加速鍵。

    大體量供給入市，后續(xù)的運(yùn)營應(yīng)當(dāng)如何跟上節(jié)奏？作為持有運(yùn)營型資產(chǎn)，保租房微利可持續(xù)的運(yùn)營模式對供給主體提出了新挑戰(zhàn)。8月30日，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國住房租賃市場資產(chǎn)管理白皮書》（以下簡稱“白皮書”），將全生命周期資產(chǎn)管理的概念引入住房租賃行業(yè)，對保障性租賃住房的高質(zhì)量發(fā)展模式進(jìn)行有益探索。

    EILT分級模型篩選租賃需求錨定區(qū)域

    去年8月份，首批四只住房租賃公募REITs集中上市，我國住房租賃行業(yè)正式邁入金融支持的發(fā)展階段。培育孵化租賃住房項(xiàng)目，通過REITs等創(chuàng)新金融工具實(shí)現(xiàn)資金回收再循環(huán)滾動投資，進(jìn)而擴(kuò)大租賃住房和管理規(guī)模，建立一個完整的租賃住房資產(chǎn)管理閉環(huán)漸漸成為行業(yè)參與者的“標(biāo)配能力”。

    目前，作為“投融建管退”資產(chǎn)管理閉環(huán)的首要環(huán)節(jié)，投資標(biāo)的的篩選對于住房租賃行業(yè)而言尚缺乏可量化、體系化的指引工具。在白皮書中，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院首次提出“EILT區(qū)域分級模型”，對我國住房租賃市場的需求錨定區(qū)域進(jìn)行篩選。

    白皮書指出，我國住房租賃市場在城市間以及城市內(nèi)部的不同區(qū)域之間存在著顯著差異。這些差異主要源于租住需求程度的高低以及資產(chǎn)運(yùn)營的優(yōu)劣，二者之間呈現(xiàn)極強(qiáng)的正相關(guān)性。依據(jù)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)因素（Economy）、產(chǎn)業(yè)因素（Industry）、生活配套（LivingFacilities）以及交通通達(dá)性（Transportation），白皮書劃分出5級，以幫助勾勒、理解不同區(qū)域的租住市場特點(diǎn)和潛在機(jī)會，為相關(guān)利益方提供決策參考。

    白皮書顯示，在我國17個租賃熱點(diǎn)城市中需求錨定區(qū)域占比平均值為38.8%。近半數(shù)（8個城市）熱點(diǎn)城市的需求錨定區(qū)域占比超過了平均值，表明租住需求顯著集中。以需求錨定區(qū)域?yàn)榭疾熳鴺?biāo)，住房租賃企業(yè)可以更有針對性地投入資源，打造更貼合市場需求的租賃產(chǎn)品。如1級至3級區(qū)域是行業(yè)投資方、開發(fā)商進(jìn)入擇址的首選區(qū)域，現(xiàn)狀即具備豐富的租住客源。4級至5級區(qū)域?yàn)闈撛趽裰穮^(qū)域，即目前區(qū)域內(nèi)的租住需求尚不充沛，有待產(chǎn)業(yè)的完善或者交通設(shè)施的完善。白皮書還針對不同區(qū)域的特色，提出了對應(yīng)的需求牽引對策。

    構(gòu)建可量化指標(biāo)體系實(shí)現(xiàn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

    新時期的保障性租賃住房籌建工作，不是“大拆大建”，作為保障性住房體系的構(gòu)成部分，其與過去的公租房有著本質(zhì)差異。事實(shí)上，從各地納保情況來看，當(dāng)前大部分保障性租賃住房無論是地段、品質(zhì)還是租期穩(wěn)定性、管理科學(xué)性都處于較高水平，是與當(dāng)代新市民、青年人消費(fèi)習(xí)慣相匹配的產(chǎn)品。籌建保障性租賃住房的題中之意，恰恰是推進(jìn)住房租賃行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，增進(jìn)人民福祉，提升居民幸福感、獲得感。

    ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然稱，由于我國住房租賃行業(yè)還處在發(fā)展初期，缺乏完善的指標(biāo)監(jiān)測體系，租賃住房的運(yùn)營優(yōu)化常常難以有的放矢。因此，白皮書首次將全生命周期資產(chǎn)管理的概念引入住房租賃行業(yè)，初步搭建了該領(lǐng)域的資產(chǎn)管理監(jiān)測指標(biāo)體系：一是底層資產(chǎn)識別，即前述EILT區(qū)域分級模型；二是與資產(chǎn)效率相關(guān)指標(biāo)，如各房型面積指標(biāo)等；三是利潤相關(guān)指標(biāo)，主要包括租金坪效、出租率、非租金收入占比、經(jīng)營毛利率（GOP）、總?cè)肆Τ杀菊急取⒛茉促M(fèi)占比、市場營銷費(fèi)占比、續(xù)約率等。

    以資產(chǎn)效率指標(biāo)為例，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院基于多年市場數(shù)據(jù)積累發(fā)現(xiàn)，我國住房租賃市場的主要產(chǎn)品類型（高端公寓、青年公寓、租賃式社區(qū)及宿舍型公寓）的房間面積均呈下降趨勢，這與行業(yè)開始意識到總建造成本及后期折舊攤銷成本密不可分。與此同時，行業(yè)中開始涌現(xiàn)一批關(guān)注戶內(nèi)設(shè)計(jì)，通過優(yōu)化產(chǎn)品、收納體系來提高空間利用效率的新品牌。

    從建筑面積的“大手大腳”到空間利用的“精打細(xì)算”，節(jié)省空間成本但并不犧牲住戶體驗(yàn)，同時還可降低租金。以資產(chǎn)效率為尺，還僅僅是住房租賃行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的一個樣例。

    趙然表示，持有運(yùn)營業(yè)態(tài)與開發(fā)銷售業(yè)態(tài)的底層邏輯截然不同，更加強(qiáng)調(diào)通過持續(xù)租金收入和長期價值增長來獲取收益。因此，行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展都需要落到一個個指標(biāo)上來，“細(xì)摳每一個指標(biāo)，把運(yùn)營做到極致，才能做到微利可持續(xù)，才是住房租賃行業(yè)完成高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的必由之徑。”

（編輯 田冬）