證券時報記者 李小平

    疲于銷售收入排名，利潤增長又乏力，這樣的尷尬正在房企隊伍中上演。提前預判到行業(yè)和政策變化的新湖中寶（600208），如今已開始收獲轉型高科技帶來的成績。

    4月29日晚，新湖中寶披露2020年年報，期內(nèi)，公司各項經(jīng)營指標繼續(xù)保持良好增長態(tài)勢。其中，公司凈利潤大幅增長，歸屬于上市公司股東的凈利潤31.65億元，同比增長46.95%；實現(xiàn)營業(yè)收入137.92億元（未包含地產(chǎn)項目股權轉讓收入90億元），同比下降6.88%；擬每10股派發(fā)現(xiàn)金股利0.56元（含稅）。

    高科技投資逐步進入收獲期

    報告期內(nèi)，公司加快戰(zhàn)略轉型，加大資源整合，前瞻性的布局科技領域，全年呈現(xiàn)穩(wěn)健高質量發(fā)展態(tài)勢。

    年報顯示，公司投資了大量具有國產(chǎn)自主可控技術的高科技企業(yè)，且已漸成規(guī)模和體系。截至目前，公司對高科技企業(yè)的投資累計已超100億元。其中，區(qū)塊鏈、人工智能、高端制造、芯片設計、生物醫(yī)藥等板塊已基本成型，且部分高科技投資企業(yè)逐步進入收獲期。譬如說，報告期內(nèi)，宏華數(shù)碼的上市申請于2020年11月獲得上交所審議通過；晶晨股份上市已逾一年，公司賬面浮盈1.5億元。

    報告期內(nèi)，公司繼續(xù)保持對高科技領域的投入。其中，投資入股的寧波鼎暉祁赫投資合伙企業(yè)（有限合伙）已投資十余家高科技企業(yè)；投資上海蕙新醫(yī)療科技有限公司，持有其30.42%的股權。投資杭州易百德微電子有限公司，持有其30%的股權；投資浙江聚創(chuàng)智能科技有限公司，持有其30%的股權。

    在投資高科技企業(yè)過程中，新湖中寶不斷挖掘衍生出適合自身的新業(yè)務、新方向，從而與所投資企業(yè)更加深入合作、資源共享、優(yōu)勢互補，共同構建投資生態(tài)圈。

    譬如說，公司投資標的邦盛科技業(yè)務領域進一步拓展：在金融領域，與中國建設銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行達成了深度合作，在非金融領域，與深圳鵬城實驗室、之江實驗室達成了深度科研和項目合作；期內(nèi)訂單合同金額比去年同期增長150%以上。

    除高科技投資領域外，投資入股的金融服務、金融科技等其他領域也收獲頗豐。公司直接和間接合計持有湘財股份32.42%的股權，報告期末市值百億元。新湖期貨和陽光保險集團進入上市輔導期。未來，隨著投資的各高科技企業(yè)的相繼上市，將進一步增厚公司的價值。

    地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務將迎業(yè)績集中釋放期

    在地產(chǎn)領域，新湖中寶深耕長三角二十余年，在環(huán)上海圈擁有豐富優(yōu)質的土地儲備。去年，公司地產(chǎn)業(yè)務克服疫情帶來的不利影響，銷售收入實現(xiàn)了歷史性的增長。

    數(shù)據(jù)顯示，新湖中寶2020年實現(xiàn)合同銷售面積128萬平方米，同比增加20.95%；合同銷售收入260億元，同比上升58.53%，已售未結貨值約300億元，處歷史高位。新開工面積202萬平方米，同比增加21.29%；新竣工面積137萬平方米，同比下降19.61%；結算面積83.42萬平方米和結算收入123.99億元；結算均價近14900元/平方米，結算毛利率39.85%。另外，公司土地儲備豐裕，新增拿地較為謹慎，期內(nèi)新增土地儲備62萬平方米，新增建筑面積204萬平方米。

    去年，公司主動順應國家地產(chǎn)調(diào)控形勢和市場變化，靈活拓展合作模式，加快實現(xiàn)土儲變現(xiàn)。繼2019年與融創(chuàng)中國戰(zhàn)略合作后，期內(nèi)與綠城中國、融創(chuàng)中國再次戰(zhàn)略合作。通過合作，充分發(fā)揮強強聯(lián)合的優(yōu)勢，加快了大型項目的土儲變現(xiàn)和開發(fā)進度，提升了經(jīng)營效率，實現(xiàn)了共贏。

    報告期內(nèi)，公司在上海等核心都市圈的優(yōu)質項目進入加速開發(fā)階段。上海四大內(nèi)環(huán)項目進展順利，進入開發(fā)和銷售節(jié)點。其中，新湖明珠城三期四標于第四季度進入預售階段，實現(xiàn)銷售收入近60億元；青藍國際二期于2021年1月首開，實現(xiàn)銷售收入38億元，公司預計2021年年底將加推，全年將實現(xiàn)合同銷售收入近57億元。

    年報顯示，新湖中寶在上海內(nèi)環(huán)開發(fā)面積約200萬平方米，增值潛力巨大，同時在長三角投入一級土地開發(fā)達1000多萬平方米，這為公司地產(chǎn)業(yè)務可持續(xù)發(fā)展奠定堅實基礎。新湖中寶表示，將繼續(xù)聚焦以上海為中心的長三角區(qū)域。目前公司在上海為核心的長三角區(qū)域有2000萬平方米的土地儲備，后續(xù)將迎來業(yè)績集中爆發(fā)釋放期

    全面滿足房企融資新規(guī)

    “三條紅線”關系到企業(yè)的融資，所以在關注經(jīng)營指標增長與否的同時，市場對涉房上市公司的資產(chǎn)負債表也尤為關注。

    所謂“三條紅線”政策，即剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%；凈負債率不得大于100%以及現(xiàn)金短債比不得小于1倍。按照這“三條紅線”，監(jiān)管部門將把試點房企分為四檔管理，每降低一檔，此后的有息負債規(guī)模增速上限將增加5%。

    年報顯示，新湖中寶在轉型發(fā)展中前瞻有序降低財務杠桿，截至期末，公司全面滿足房企融資新規(guī)三項主要指標的綠色檔要求，沒觸及“三條紅線”。

    數(shù)據(jù)顯示，截至報告期末，公司賬面資產(chǎn)負債率71.60%，同比下降3.98個百分點；預收類款項206億元，扣除預收類款項后的資產(chǎn)負債率為66.52%，負債率繼續(xù)在行業(yè)中保持中等偏低水平。凈負債率0.96，較期初下降近一半，處于行業(yè)低位。現(xiàn)金短債比為1.01，完成指標要求。這也充分說明在當前行業(yè)大背景下，公司有能力和實力應對未來市場變化。

    期內(nèi)，公司債務結構持續(xù)優(yōu)化，流動性充裕。截至報告期末，公司貨幣資金余額169.21億元；有息負債合計539.97億元，占總資產(chǎn)的39.80%，同比減少227.82億元。其中，有息負債中，短期借款和一年內(nèi)到期的有息負債合計168.22億元，占比31.15%，一年以上有息負債371.76億元，占比68.85%。

    按融資機構分：銀行借款占比有較大幅度提升，達61.72%，公司債占比27.44%，其他類型借款占比10.84%。公司經(jīng)營性現(xiàn)金流實現(xiàn)大幅流入，全年凈流入50.39億元，同比增加122.24%。綜合各項債務指標顯示，公司持續(xù)保持杠桿克制和財務自律，并得到了資本市場的廣泛認可。