本報記者 謝誠

    正榮地產集團有限公司自2017年9月正式向港交所提交上市申請以來，便成為全球資本市場關注的焦點。1月16日，公司在香港聯合交易所正式掛牌上市，股票代碼06158.HK。

    根據15日公司發布的公告信息，正榮地產在此次上市招股階段，香港公開發售部分收到有效申請合共6007份，認購合計1.79億股，相當于香港公開發售股份總數1億股的1.79倍。公司最終定價每股3.99港元，香港及國際發售均錄得超額認購。經扣除包銷費用及傭金和全球發售相關的其他估計開支后，全部發售的所得款項凈額約為38.43億港元。

    競爭優勢明顯六大業務戰略推進未來發展

    正榮地產2015年7月成立，是正榮集團房地產發展業務的獨家平臺。正榮地產從正榮集團繼承了豐富的經驗及成熟的房地產開發能力，專注于為中高端改善型客戶開發優質住宅物業，以及開發、運營及管理商業及綜合用途物業，以維持平衡的業態組合。

    談及公司的競爭優勢，投資機構表示，正榮地產是國內大型的綜合性房地產開發商，在國內一二線城市擁有可觀的土地儲備，其強大的土地收購能力有效推動公司在全國范圍內的「145X」戰略計劃。同時，公司專注于開發面向中高端改善型客戶的優質及訂制產品，其房地產開發及管理能力有目共睹。外加其較高的品牌知名度，以及創辦人及管理團隊的專業度和豐富經驗，共同造就了正榮地產在激烈市場競爭環境中的成功和持續發展。

    香港資本市場向來對上市公司的業績和市場前景極為看重。“此次正榮地產能夠脫穎而出，打破市場對內房股的有色眼鏡，公司搶眼的業績增長及成長潛力是關鍵所在。”境內分析師指出。根據招股書信息，2014年至2016年，正榮地產的收益分別為人民幣30.396億元、人民幣43.102億元、人民幣146.035億元，實現連續增長。

    對于未來發展，公司表示，正榮地產將持續推進六大業務戰略，即加強在現有市場的領先地位及戰略進軍其他經選市場；專注于高質素及平衡的未來增長；利用多元化投資策略并物色新增長機會；進一步豐富客戶導向型產品種類、提升品牌價值和提高客戶忠誠度；致力于審慎的財務政策及優化資本結構；以及將繼續積極招攬、挽留和激勵有技能和才干的雇員。

    “改善大師”市場定位成主要推力

    隨著經濟增長、可支配收入增加以及其它因素（包括人口結構變化及生育計劃規定和政策）的變更，住房改善型需求出現。有別于住房的剛性需求，居民對于中高端住宅物業的改善型需求近年來呈現出明顯的上升趨勢。根據中指院資料，2012年至2016年，因中國房地產市場的住房改善型需求不斷增長，建筑面積介乎90平方米至200平方米的已售出住宅單位所占銷售比例從51.6%上升至56.3%。

    深耕房地產行業多年的正榮地產，嗅出市場先機。房地產市場群雄逐鹿，正榮地產別出心裁地提出“改善大師”的品牌定位。自2016年8月起，公司已先后開發出“優家”系、“精工”系、“大師”系及“典藏”系4個產品系列的住宅物業項目。公司的房地產開發過程從地盤選擇到項目規劃、設計都以中高端目標客戶的需求及喜好為中心。應該說，抓住改善型客戶的心，堅持獨特的市場策略使得正榮地產在房地產角逐中顯得游刃有余。

    根據正榮的預期，未來中國建筑面積介乎90平方米至200平方米的已售出住宅單位所占銷售比例將持續增長。根據中國指數研究院的資料，中國人均住宅建筑面積預計于2020年增加至38平方米，導致中高端住宅物業的住房改善型需求約為22億平方米，占2020年住宅物業總需求的26.4%。正榮地產切入的正是市場前景看好的那塊蛋糕。

    精準投資能力凸顯正榮策略持續盈利

    獨特的市場定位之后，執行力成為房地產角逐勝敗的分水嶺。不同于部分房地產激進擴張的策略，正榮地產一直秉行穩中求進的投資策略，公司強悍的投資能力一直被同行所覬覦。公司投資部對外宣稱：“公司每進入一個城市，通常是先基于對目標城市及潛在地方市場周期的多年市場調查，根據其現有的地理位置及房地產市場的增長潛力進行新城市及地區的甄選，有選擇性的拓展進入新城市及新選地區。而后集中精力在所甄選及進駐的每個城市進行深入市場滲透，憑借公司的深耕戰略、品牌名聲、豐富經驗及成熟的房地產開發實力，持續增加正榮地產的盈利能力。”

    截至2017年10月31日，正榮地產組合擁有81個物業項目的物業組合，應占的總建筑面積約1，150萬平方米。從區域布局上看，公司總部位于上海，已在長江三角洲經濟區、中國中西部經濟區、環渤海經濟圈及海峽西岸經濟區四個核心業務區域建立業務據點。大部分地塊位于一、二線城市或公司相信具有高增長潛力的城市的黃金地段。

    根據中指院的報告，正榮地產于2016年開發并銷售的兩個代表性住宅項目南京正榮·潤峯和南京正榮·潤錦城的每平方米平均售價，分別較鄰近地區可比較住宅物業同年平均售價高20.4%及15.8%，品質帶來的價值差異顯著。

    高效內部管控融資成本持續下降

    現金流是所有房地產企業的命脈，如何管控現金流成為一道難題。根據正榮介紹，公司始終堅持著一套行之有效的管控方式及策略。在保持快速發展的同時，密切監察資本及現金狀況，持續優化資本結構。具體而言，公司利用動態可變現市值存貨管理方法，確保物業定價的靈活性，維持公司在房地產開發項目適當的現金流量及回報水平，同時密切監察公司資本及債務水平。

    正因如此，截至2014年、2015年及2016年12月31日以及2017年6月30日，公司借款總額的加權平均實際利率分別為12.5%、11.6%、8.5%及7.3%。從2014年至今，融資利率從12.5%降低到7.3%。上市后公司融資來源渠道將進一步拓寬，充足的營運資金將支持業務進一步擴充。

    機構普遍認為，專注于改善型住房需求，正榮地產擁有強大的端到端房地產開發能力。其可變現市值為基礎的動態庫存管理方法，以及聲譽卓著的品牌以及高效的管理團隊，極大支持公司在上市后，能夠迅速有效地應對多變的市場所帶來的挑戰。

    內房股發力港股市場向好

    盡管受宏觀環境因素影響，行業呈現逐步收緊態勢，多數房企銷售金額在年內創下歷史新高，估值也因此受到“報復性”修正。在估值與業績雙重作用下，地產板塊成為近一年來帶領港股走強的主力部隊。

    回顧2017年，全年內房股板塊翻了一倍有余，從月度表現看來，板塊整體表現12個月中就有11個月實現上漲。個股表現方面，板塊內21只個股中漲幅超一倍的就有7只，而漲幅超過50%的更是高達13只。

    2018年年初，經過一段時間回調的地產板塊再次迎來了一個新的配置時間窗口，實現開門紅。盡管對于選擇此時赴港上市，正榮地產表示并非有意為之，但漲勢背后則反映出市場對內房股板塊的持續看好，公司此次港股上市也占盡天時。截至目前，大部分房企的2017年年度運營表現已經基本出爐，排名靠前的房企整體業績預期樂觀。在此行情下，作為內房股優質投資標的，正榮地產上市后市場表現可期。

    針對未來行業格局變化，分析師指出，房地產市場格局正快速邁向集中化和規模化的趨勢。從現有的2017年數據來看，年度業績500億以上的房企數量較2016年增加15家，強者恒強成為新的競爭態勢。本身處在前列的正榮地產具有較好的先發優勢，同時上市又可極大幫助公司在資金運作上實現突破，在新一輪資本擴張下抓住發展機會有望做大做強。