■夏丹

    6月份房地產(chǎn)投資增速小幅回落符合預期，源于土地款遞延作用減弱和房企融資渠道全面收緊。下半年“緊調(diào)控”和“緊資金”的壓力持續(xù)，但是開施工和土地市場熱度回升，預計全年開發(fā)投資保有韌勁，增速溫和下行至6%-7%左右。6月份商品房市場成交活躍，二線房價領(lǐng)漲。下半年行業(yè)銷售規(guī)模或維持低速增長，房價穩(wěn)中略升。

    房地產(chǎn)投資增速小幅回落。2018年1月份-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資5.6萬億元，同比名義增長9.7%，增速比1月份-5月份回落0.5個百分點。其中，東部、中部、東北地區(qū)增速均出現(xiàn)回落，西部地區(qū)有所提高。

    房地產(chǎn)投資增速的下行符合筆者之前的預期，一是土地款遞延因素作用減弱，二是受制于房企融資渠道全面收緊。1月份-6月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金7.9萬億元，同比增長4.6%，增速比上期回落0.5個百分點，開發(fā)貸、按揭貸同比繼續(xù)負增，行業(yè)降杠桿正在進行時。

    下半年“緊調(diào)控”和“緊資金”的壓力持續(xù)，開發(fā)企業(yè)面臨融資成本提高，房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)回落。考慮到：

    新開工和施工面積增速正保持加速上升，租賃房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房等幾類政策性住房的推進力度也較大。1月份-6月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工和施工面積同比分別增長11.8%和2.5%，增速比上期提高1個百分點和0.5個百分點。

    熱銷與補庫存需求推動了土地市場成交熱度回升，對后續(xù)投資數(shù)據(jù)構(gòu)成支撐。1月份-6月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積和土地成交價款同比分別增長7.2%和20.3%，增速比上期提高5.1個百分點和4.3個百分點。

    預計開發(fā)投資將保有一定的韌勁，增速溫和下行，維持全年增長6%-7%左右的判斷。

    商品房市場成交活躍，二線房價領(lǐng)漲。1月份-6月份，商品房銷售面積7.7億平方米，同比增長3.3%；銷售額6.7萬億元，增長13.2%；增速比1月份-5月份分別提高0.4個百分點和1.4個百分點。6月份，70個大中城市新建商品住宅均價算數(shù)平均環(huán)比上漲1.11%，增速較上期擴大0.31個百分點，同比增速小幅回升至5.79%。

    二線城市房價漲幅領(lǐng)銜，平均環(huán)比和同比增速達1.42%和6.27%。二線市場“回暖”的客觀條件是預售證審批加快下開發(fā)企業(yè)加速了推盤，而“升溫”則與人才引進的變相拉動和樓市套利投機熱潮有關(guān)。6月末七部門聯(lián)合出臺房地產(chǎn)市場整治辦法，選取的30個城市全部是房價上漲較快或潛在壓力突出的熱點城市，在治理交易亂象的同時旨在打擊投機炒房行為，嚴監(jiān)管下“搶房”熱潮有望退燒。

    成交活躍也是房企承壓的側(cè)面體現(xiàn)，房企在融資壓力之下采取了快周轉(zhuǎn)、快回款策略，以更及時地兌現(xiàn)現(xiàn)金流。目前房企對銷售回款的依賴程度較大，在到位資金各項來源中，定金及預收款的增速12.5%和占比33%都是最高的。

    下半年商品房銷售可能再次趨于分化：一線城市、二線城市預售證管控放松但不放量，供給邊際改善；三線城市、四線城市受棚改貨幣化安置弱化影響，棚改因素對去庫存的提振作用減弱。總體來看行業(yè)銷售規(guī)模或維持低速增長，房價穩(wěn)中略升。

    （作者系交通銀行金融研究中心高級研究員）