本報(bào)記者 王麗新

    朱孟依卸任100多天后，他的接班人、女兒朱桔榕帶著合生創(chuàng)展用兩個(gè)下午花掉了180億元，10天內(nèi)“包圓”了北京分鐘寺三幅宅地，平均樓面價(jià)達(dá)7.2萬元/平方米。一時(shí)間，外界均稱，在公開土地市場低調(diào)多年的合生創(chuàng)展要重回主戰(zhàn)場了？

    2004年，合生創(chuàng)展曾位列“華南五虎”之首，也是中國第一家銷售額破百億元的房企，可謂風(fēng)頭無兩。此后15年，合生創(chuàng)展的銷售規(guī)模起起伏伏，直至2019年才踏入200億元陣營，達(dá)212.58億元。5月9日和5月19日的兩個(gè)下午，合生創(chuàng)展以總價(jià)180億元、綜合溢價(jià)率34%的代價(jià)重倉北京高端市場，買地金額是去年銷售額的85%。

    “合生創(chuàng)展趁著別家房企跑不動(dòng)的時(shí)候生猛拿地，是有自身邏輯的。在其他房企現(xiàn)金流緊張的時(shí)候殺入，波段上是對的。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報(bào)》記者表示，“多年以來，合生創(chuàng)展主要靠港式打法發(fā)展，在一線城市布局，以慢周轉(zhuǎn)模式享受土地紅利，底氣是擁有長線低成本資金，只要資金成本低于溢價(jià)即可算過來賬”。

    貨值或超400億元

    5月9日，合生創(chuàng)展以總價(jià)72.2億元、樓面價(jià)6.9萬元/平方米，溢價(jià)率26.25%出讓的分鐘寺地塊是分鐘寺棚改后的第一宗出讓宅地。在2018年以前，分鐘寺是城中村，棚改后的分鐘寺村規(guī)劃總建筑規(guī)模約32.5萬平方米。

    10天后，5月19日出讓的兩宗宅地競爭更為激烈，經(jīng)過56輪競價(jià)，合生創(chuàng)展以42億元競得分鐘寺L-39地塊，溢價(jià)率42.08%，樓面價(jià)76168元/平方米，溢價(jià)率和樓面價(jià)均創(chuàng)造了北京年內(nèi)新高；后又經(jīng)過82輪的激烈角逐，合生創(chuàng)展以65.4億元競得分鐘寺L-41地塊，溢價(jià)率37.86%，樓面價(jià)73912元/平方米。

    據(jù)貝殼研究院向《證券日報(bào)》提供的數(shù)據(jù)顯示，按照當(dāng)前區(qū)域價(jià)格來看，臨近的方莊區(qū)域以八九十年代的老舊小區(qū)為主，二手房市場成交均價(jià)在6萬元/平方米-7萬元/平方米之間，較新的首開璞瑅公館成交單價(jià)超過10萬元/平方米；另外一邊，十里河片區(qū)品質(zhì)較好的社區(qū)成交均價(jià)也超過8萬元/平方米，未來可挖掘潛力大。

    “如果是以快周轉(zhuǎn)為打法的企業(yè)來開發(fā)的話，估計(jì)總體貨值在三四百億元左右，但合生創(chuàng)展擅長‘高溢價(jià)、多囤地、慢周轉(zhuǎn)’的開發(fā)模式，如果花10年時(shí)間，有可能將貨值做到接近500億元的規(guī)模。”有消息人士向《證券日報(bào)》記者表示，“多年以前，在一線城市囤地可享受地價(jià)每年30%以上溢價(jià)空間，是房企提升利潤的重要手段，合生創(chuàng)展早就嘗到了這方面的甜頭”。

    多囤地慢周轉(zhuǎn)開發(fā)？

    有媒體報(bào)道稱，2003年，合生創(chuàng)展土地儲備超過1000萬平方米，到2009年，這一數(shù)值已升至3000萬平方米。直到2019上半年，其土地儲備量也依然達(dá)到2940萬平方米。但反觀這幾年，合生創(chuàng)展拿地卻并不積極。

    “2017年沒有拿地，2018年至今取地13宗，加上這180億元合計(jì)金額為264億元（這也意味著2017年至2020年4月底的時(shí)間里，合生創(chuàng)展拿地金額僅為64億元），占近三年銷售收入的58%。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報(bào)》記者表示，“合生創(chuàng)展拿地并不激進(jìn)，主要關(guān)注北京、長三角和珠三角的核心城市高價(jià)值地塊，不在非高價(jià)值地塊浪費(fèi)有限資金”。

    “未來這幾塊地推出的住宅售價(jià)預(yù)計(jì)會(huì)在12萬元/平方米－15萬元/平方米之間，甚至有可能達(dá)到20萬元/平方米，不排除成為下一個(gè)合生創(chuàng)展的‘霄云路8號’，賣上10年甚至更長時(shí)間，充分釋放土地紅利。”上述消息人士表示，“當(dāng)然，這也意味著合生創(chuàng)展要為之付出不低的資金成本，但基于朱孟依家族產(chǎn)業(yè)版圖的支撐，或許能夠算得過來賬”。

    值得關(guān)注的是，合生創(chuàng)展之所以能夠擊敗眾多對手“包圓”分鐘寺宅地，背后或與該地塊的一級開發(fā)單位有關(guān)。上文提及的分鐘寺的三宗宅地皆是棚改后推出，而分鐘寺棚改項(xiàng)目背后的一級開發(fā)單位與合生創(chuàng)展關(guān)系“密切”。據(jù)了解，該項(xiàng)目一級開發(fā)單位是北京嘉富龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。天眼查顯示，其最大股東是北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，持股比例62.14%，二股東是珠江人壽保險(xiǎn)股份有限公司，持股35.83%。