證券時報記者 吳家明

    為應對打新潮、二手房亂跳價、代持等樓市“虛火”蔓延，今年以來各地特別是一二線城市的樓市調控政策密集落地，而且調控越來越精細化，“控制杠桿”和二手房市場調控成為了許多城市的關鍵詞。

    為了抑制樓市“虛火”，2021年開年兩個月，全國各地已密集出臺一輪房地產相關政策。據中原地產研究中心提供的數據顯示，截至2月底，今年以來各地與房地產市場有關的樓市調控次數已高達87次，囊括了北京、上海、深圳、廣州、杭州、東莞等一線城市及熱點城市。此外，這也是繼去年7、8月后的新一輪樓市調控。

    記者梳理發現，上一輪調控總體以調控市場需求為主，比如提高購房門檻，堵假離婚的漏洞，限制購買數量等。而這一輪調控則主要集中在降低樓市杠桿之上，比如限制貸款額度、提高利息、清查違規資金進入樓市等。此外，調控的目光也投向二手房市場。

    控制杠桿

    2月8日，深圳住建局發布《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》，隨著第一期參考價格目錄的發布，3595個小區被逐一“標價”。記者近日采訪發現，目前深圳各大型銀行紛紛表示將參考二手住房成交參考價格，合理發放二手住房貸款。與此同時，多家銀行的個貸經理還表示，經營貸的評估標準也將參考二手住房成交參考價格。如果銀行強力執行二手住房成交參考價格，購房者購買深圳絕大部分房產的首付比例將有所提高，投資客想從銀行套出抵押貸等貸款也會難上加難，從而達到控制杠桿的效果。

    深圳樓市的火熱早已傳導至臨深片區，這當中最為明顯的當屬東莞樓市。就在2月27日凌晨，東莞也再次加碼樓市調控，其中包括了影響力較大的首付比例調整、升級非本市戶籍居民家庭的限購條件等，也是在一定程度上控制杠桿。

    3月3日，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于進一步規范房地產市場秩序的通知》，從加強司法拍賣住房限購等四方面進一步規范房地產市場秩序，堵住投資客入場的路徑。《通知》還要求嚴格防范經營貸、消費貸違規流入房地產市場。嚴禁發放用于購房首付款或償還首付款借貸資金的個人經營性貸款和消費貸款，嚴格個人經營貸和消費貸真實性審查，加強貸后資金管理。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，杭州的新調控措施學習深圳、上海、北京的做法，全面圍堵經營貸、消費貸違規進入樓市。值得注意的是，春節前后北京、上海、深圳、廣東銀監部門相繼表態，全面打擊資金借助經營貸、消費貸的幌子，披著實體的外衣違規進入樓市，逃避限貸政策。

    二手房成新重點

    除了控制杠桿，二手房市場成為各個城市關注的焦點。可以看出，對于二手房市場而言，過去監管較少，而現在監管陸續增加。

    深圳推出二手住房成交參考價格之后，市場效果立竿見影，不僅二手房網簽量大降，整個市場都陷入觀望和博弈狀態。無錫近日發布了《關于規范我市二手房交易秩序的通知》，提出要開展房地產市場秩序整頓工作。規范二手房信息發布行為，建立二手住房價格信息發布機制。其中提到，房屋交易管理部門應加強對中介機構及時、準確報送二手住房掛牌和成交數據等相關信息的指導，加強對熱點片區、熱點樓盤成交信息收集分析，及時公開參考成交價格區間，曝光典型炒作案例。杭州的調控措施也提出，嚴厲打擊房地產中介機構違法違規行為，中介機構不得受理并對外發布掛牌價格明顯高于合理成交價格的房屋信息。此外，嚴格規范房地產市場信息發布，要求各網絡平臺賬號及網絡群要嚴格遵守相關法律法規和管理規定，進一步規范信息發布行為。

    2月27日，東莞市也發布《關于進一步加強房地產市場調控的通知》，明確進一步完善二手住房網簽交易價格發布機制。就在3月3日，上海市發布《關于進一步加強本市房地產市場管理的通知》。《通知》指出，要求持續整頓規范房地產中介經營行為，嚴肅查處誘導虛高價格掛牌、哄抬房價、借機炒作、擾亂市場等行為。

    “這說明當前在管控房地產方面，各城市越來越細致。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對二手房價格發布的規范，有助于穩定二手房市場，不排除后續其他城市也會跟進類似的監管政策。此外，在一些市場人士看來，控制杠桿僅僅控制銀行的投放，可能難以控制住，但如果把評估模式改變，評估的依據也改變，那銀行就沒辦法了，這也是長效機制。

    那么，二手房參考價等政策嚴格執行后，有沒有可能引發銀行壞賬？李宇嘉認為，“不會大規模引發，只要房價不會明顯下跌就行，即便是2008年銀行也沒有因為地產而引發壞賬。當然，房價不漲了或者漲幅不大了，前期加杠桿的投資客或許會出現問題，但會有司法拍賣來解決，所以問題不大。以深圳市場為例，現在來看按揭、經營貸全面執行參考價，降杠桿已經開啟，只要杠桿控制住，深圳房價就會穩定下來。”