本報(bào)記者 陳瀟

    美元融資市場(chǎng)再度迎來(lái)國(guó)內(nèi)房企身影。6月12日晚，新城控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新城控股”）母公司新城發(fā)展控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新城發(fā)展”）在港交所公告稱，與國(guó)泰君安、海通國(guó)際等機(jī)構(gòu)簽署協(xié)議，擬發(fā)行3億美元、2028年到期的優(yōu)先票據(jù)，所得資金將主要用于同步購(gòu)買要約。

    “當(dāng)前，只有具備實(shí)力和穩(wěn)定發(fā)展的企業(yè)才能在國(guó)際市場(chǎng)進(jìn)行發(fā)債。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，此舉為其他民營(yíng)房企重啟境外融資提供參考，有助于修復(fù)國(guó)際資本市場(chǎng)對(duì)中國(guó)民營(yíng)房企的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期，提振行業(yè)信心。

    公告顯示，該筆票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)總額約2.94億美元，將用于為同步購(gòu)買要約提供資金，預(yù)期票據(jù)發(fā)行將于2025年6月26日完成。6月12日，新城發(fā)展發(fā)布的另外一份公告顯示，公司將通過(guò)現(xiàn)金購(gòu)買其尚未償還的2025年到期4.45%優(yōu)先票據(jù)（2025年7月票據(jù)），未償還本金金額為3億美元。

    “融資用途顯示新城發(fā)展傾向于借助美元債優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，償還到期債務(wù)，該策略在當(dāng)前環(huán)境下具有穩(wěn)健性，通過(guò)‘以新償舊’可避免短期債務(wù)集中到期引發(fā)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，保障公司運(yùn)營(yíng)。”劉水表示，若發(fā)行成功且市場(chǎng)反應(yīng)良好，能以相對(duì)合理成本籌資，提升資本市場(chǎng)信心，為后續(xù)改善融資環(huán)境創(chuàng)造條件。

    從票據(jù)利率來(lái)看，新城發(fā)展此次發(fā)債年利率達(dá)11.88%。“從融資成本看，新城本次美元債詢價(jià)區(qū)間11%－13%，在當(dāng)前環(huán)境中偏高。這一方面源于美元利率維持高位及美聯(lián)儲(chǔ)觀望態(tài)度；另一方面反映房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇過(guò)程中，投資者對(duì)部分民營(yíng)房企債券仍要求較高風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)。”劉水表示。

    值得一提的是，近期，新城系上市公司融資動(dòng)作頻頻，除本次美元債外，新城系上市公司新城控股5.63億元“吾悅廣場(chǎng)”相關(guān)ABS也于6月初獲上交所受理。

    新城發(fā)展公告顯示，公司2024年全年?duì)I業(yè)額約892.27億元，其中商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)及租金收入約120.33億元，同比增長(zhǎng)13.9%，但公司權(quán)益持有人的凈利潤(rùn)僅為4.9億元，同比下降44.1%。

    不過(guò)，新城發(fā)展仍具備一定的現(xiàn)金流支撐能力，尤其在商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面表現(xiàn)穩(wěn)健。

    截至2024年底，公司在全國(guó)開(kāi)業(yè)及在建的吾悅廣場(chǎng)城市綜合體達(dá)200座，已開(kāi)業(yè)數(shù)量達(dá)173座，出租率達(dá)97.97%，為債務(wù)償還提供較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流支持。

    “當(dāng)前民營(yíng)房企的償債能力對(duì)銷售回款依賴較高，銷售端的不確定性是主要變量。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示。但新城發(fā)展這類具備穩(wěn)定商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的企業(yè)，憑借“租金現(xiàn)金流+資產(chǎn)再融資”的組合路徑，有望更快緩解資金壓力。

    在行業(yè)層面，此次新城發(fā)展的成功發(fā)債也為市場(chǎng)注入了信心。早在今年初，綠城中國(guó)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“綠城中國(guó)”）便曾發(fā)行5億美元債，在行業(yè)調(diào)整期，率先為房企美元融資“探路”。不過(guò)，相較于擁有央企大股東背書的綠城中國(guó)，新城發(fā)展作為純民營(yíng)背景企業(yè)進(jìn)行美元債發(fā)行，具有更強(qiáng)的信號(hào)意義。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來(lái)，隨著市場(chǎng)情緒改善與政策持續(xù)加力，有望帶動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企重新進(jìn)入境外融資市場(chǎng)。但整體來(lái)看，這一進(jìn)程仍將是漸進(jìn)性的，短期內(nèi)尚難出現(xiàn)大規(guī)模集中發(fā)債潮。

    劉水表示，綠城中國(guó)、新城發(fā)展之后，預(yù)計(jì)更多優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企可能重啟境外美元融資，但進(jìn)程取決于市場(chǎng)環(huán)境、政策導(dǎo)向及企業(yè)自身資質(zhì)多重因素。

（編輯 上官夢(mèng)露）