本報記者 王麗新

    前有A股房企招商蛇口定增募資破局，后有內房股（在港上市內地房企）越秀地產配股融資破82億港元。6月份，多家房企融資取得重大進展，但從上半年整體表現來看，房地產行業融資規模仍在縮水。

    據中指研究院統計數據顯示，今年1月份至6月份，房地產行業共實現非銀類融資4041.7億元，同比下降16.2%。從2021年下半年行業進入下行周期至今，融資規模整體呈回落態勢，今年上半年延續了下降走勢，但降幅大幅收窄。

    “從上半年的融資政策看，融資類型、融資對象等方面呈現分類管理、邊際放松傾向。”中指研究院企業研究總監劉水向《證券日報》記者表示，但融資總規模仍處在下降通道，這主要受市場復蘇勢頭持續轉弱等因素影響，投資人對房地產行業存在較多顧慮和考量。

    多重因素導致融資縮水

    今年上半年，房地產行業融資規模縮水的態勢尚未得到全面扭轉，背后有著多重原因。

    “一季度房企銷售出現脈沖式恢復，但上半年整體上銷售沒有出現明顯回暖，行業預期沒有發生明顯改善。”劉水表示，同時，房企持續發生債務違約事件，不利于行業企穩回升，也導致金融機構對房地產行業發展信心不足。

    對此，廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示，主要有三方面原因，一是二季度購房者置業情緒快速下滑，市場未能延續回暖態勢，市場復蘇的不確定性增加了投資人對房地產行業的疑慮，也使得企業對新增融資采取謹慎態度；二是房價下行，資產價格下降，抵押價值風險難以評估；三是出險房企仍在增加，金融機構或投資人“不敢貸不愿進”的情緒蔓延。

    融資結構發生變化

    上半年融資規模雖然整體縮水，但融資結構和發行主體均出現新變化。

    據中指研究院統計數據顯示，今年1月份至6月份，房地產行業信用債發行規模為2340.5億元，同比下降7.0%，占總融資規模的57.9%，較上年同期上升5.7個百分點；資產支持證券化融資（ABS融資）規模為1379.1億元，同比下降4.5%，占總融資規模34.1%，較上年同期上升4.2個百分點。

    不難看出，信用債以及ABS融資仍舊占據房企融資大頭。但與過往房企在資本市場的融資渠道不同的是，ABS融資規模占比較上年同期上升，其發行結構和發行主體均出現新變化，折射出企業在資本市場開拓了新融資模式。

    從發行結構來看，商業地產抵押證券比例快速提升，發行占比提升5.8個百分點至44.3%。持有型物業在行業下行階段，成為房企盤活資產、補充資金的重要手段，房企同時也能從多元化經營中收益。同時，不動產投資信托基金（類REITs）發行占比迅速提升，占比達17.5%。

    從發行主體來看，信用債的發行主體以央企、地方國企為主，但民企發行占比相比去年同期提升0.6個百分點，特別是優質民企獲得相應發行機會。在ABS融資方面，有底層資產支持的商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）/商業地產抵押貸款支持票據（CMBN）、類REITs仍將保持較高發行占比，有相應這類資產企業會獲得更多融資現金流入。此外，從股權融資方面看，多家A股房企定增案已經獲批，涉及規模達數百億元，港股房企在配股融資方面也取得重大進展。

    究其產生這些新變化的原因，在劉水看來，是政策的支持。比如在ABS融資方面，國家發改委等多部門出臺相關政策，支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

    三季度再迎償債高峰

    今年上半年，TOP200房企中新增6家企業發生債務違約，比如大唐地產和領地控股在6月份首次宣布違約。

    房企是否在三季度能頂得住償債壓力備受關注。據CRIC監測，80家典型房企三季度預計有1830億元債券到期，較二季度增加約7%，其中7月份有41筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為638億元，環比增加83%。

    另據中指研究院統計數據顯示，截至2023年6月末，2023年下半年房地產企業尚在存續期的債券余額為4361.6億元，一年內到期余額為9277.6億元，其中三季度為仍為償債高峰，單月到期余額均接近900億元。

    “壓力很大，我們當然想融資，但無論是提供抵押資產還是其他相應條件，目前還難以達到相應門檻。”某房企融資條線人士向《證券日報》記者表示，金融機構在提供融資之前，會考慮項目因債務、交付以及是否涉及訴訟等多重因素，若無法保證資金安全退出，金融機構會繼續觀望銷售市場是否回暖，推進力度就不會太強。

    第三方機構克而瑞地產研究表示，未來仍有可能有更多房企曝出債務違約事件。再加上當前房地產銷售仍未全面復蘇，流動性問題仍需要行業注意。

    下半年融資環境會改善嗎？

    償債壓力增加的局面下，下半年融資環境是否能有所改善？

    “這取決于兩方面，一是資產價格是否能夠穩定，如果繼續下跌，融資環境不排除進一步惡化；二是保交樓的進度，如果保交樓工作做得好，資產盤活有力，居民購房信心增加，市場預期轉好，融資環境會得到改善。”李宇嘉表示，總體而言，房企融資情況預計會呈現分化局勢，部分優質房企和熱銷樓盤相對更容易獲得融資，但整體環境較弱可能會持續一段時間。

    劉水補充道，整體而言，下半年融資環境大概率將延續當前形勢，總體上很難發生實質性的改善，但房企增信發債、股權融資會繼續有積極進展。

    “由于證監會在2月17日發布了境外上市備案管理相關規則，放寬了境外募資等限制，未來房企及旗下公司的境外IPO可能會受到一定的鼓勵。”克而瑞地產研究表示，6月份港股方面已有越秀地產完成了配股融資，籌資凈額82.99億港元，A股方面則有多家房企的定增計劃有了突破性的進展，未來可能會形成又一波配股潮，有利于提振市場信心。

    諸葛數據研究中心高級分析師陳霄對《證券日報》記者表示，預計下半年融資環境仍然會延續相對寬松基調，但國企央企以及部分優質民企會受益更多，其他多數民營房企仍獲益較少。