上海證券報記者從上交所公司債券項目信息平臺獲悉，5月至6月上交所房企公司債受理金額400億元，同比增長86%。房企發行人加快發債腳步的背后，是房地產行業發債融資環境的逐步改善。

    從房地產市場整體情況來看，隨著中央及地方密集出臺優化樓市調控政策，“增信心、防風險、穩增長”的合力已形成，部分城市房地產市場開始回暖，房企流動性困難已逐漸緩解，融資環境得到有效改善，預計下半年房地產市場將繼續逐步回穩，信用債融資規模有望提升。

    行業出現積極變化

    企業流動性逐步改善

    國家統計局日前公布今年前5月宏觀經濟和房地產行業數據顯示，房地產開發投資等多項指標環比已有所回升。具體來看，5月，全國商品房銷售面積和銷售金額分別環比增長26%、30%；施工、竣工和新開工均有向好表現，環比分別上升5%、7%和20%。尤其是房屋新開工面積環比漲幅達20%，雖同比仍下降41.8%，但跌幅已較4月收窄2.3個百分點。此外，全國房地產開發投資數據也較4月環比增長約14%。

    今年以來，房地產行業發債融資環境已有所改善。以上交所為例，據Wind數據統計，年初以來，上交所已審核通過16單房企公司債，核準規模753.1億元，累計融資總額已達1240億元，其中公司債發行575億元、ABS發行665億元。特別是3月以來，滬市房地產行業公司債及ABS凈融資額均保持為正，合計凈融資額超過百億，為房企提供了穩定暢通的融資渠道。“交易所債券市場對支持房企合理融資，促進房地產行業穩定發展發揮了重要作用。”某市場人士如是說。

    房企發行人的發債信心也在逐步恢復。相關發行人表示：“正在積極籌備新的融資計劃。”業內人士普遍預測，今年下半年房地產行業有望繼續企穩，長效機制逐漸建立，行業逐漸趨向健康穩定發展和良性循環。

    上交所相關負責人表示：“作為資本市場的重要組成部分之一，上交所在證監會的指導下，持續優化房地產融資監管政策，積極支持相關企業的合理需求，全力維護房地產市場的健康有序發展。”

    滬市房企融資平穩

    民營房企堅冰漸融

    民營房企是房地產行業的重要組成部分，重建地產行業信心，暢通民營房企融資渠道則是其中的重要環節。

    今年5月，民營房企龍湖、美的置業分別在上交所市場成功發行5億元和10億元公司債券。中國證券金融股份有限公司則已通過民企債券融資支持計劃，分別與主承銷商中信證券和國泰君安證券以聯合創設信用保護工具的方式，助力兩期債券順利發行。6月24日，旭輝控股集團也采用同樣模式成功發行5億元公司債券，主承銷商國泰君安以及中證金融聯合創設了信用保護工具。

    “信用保護工具對發行人及投資者都有積極作用，其創設有助于幫助發行人降低發債融資成本、提升發行效率，并為投資者引入創設機構信用背書，降低違約風險沖擊、抵御估值波動風險。”華泰證券相關研究人員表示，此類產品對有效提振市場信心，鼓勵和支持符合條件的民營房企開展合理有序融資將起到積極作用。

    “5月，上交所牽頭組織召開了民營房企與投資者的對接交流活動，主要思路是鼓勵相關企業加強主動信息披露，降低信息不對稱，推進投融互信互利。”上交所相關負責人介紹稱，活動期間，龍湖、美的置業、旭輝控股集團、新城控股、碧桂園5家民營房企發行人、多家承銷機構和債券機構投資者進行了充分交流，包括地產行業形勢、企業經營情況、面臨的挑戰及應對策略等。

    與會機構表示：投融互信是推動滿足房地產行業發行人合理融資需求的基礎，通過坦誠交流，有助于我們了解和客觀分析發行人實際情況，從而做出相應投資決策，是推動穩市場、穩經濟的有效舉措。

    有效盤活優質資產

    ABS已成新亮點

    除公司債券外，資產證券化產品已成為房企發行人實現融資的重要渠道之一。Wind數據顯示，4月以來，上交所共有25個房企ABS（資產支持證券）項目發行，融資金額達291.3億元，其中上海金茂于4月25日發行87.08億元的碳中和CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券），創下全國發行規模最大的碳中和CMBS項目紀錄，整體認購倍數達2.5倍。

    “資產證券化產品以資產信用替代主體信用，有利于民營房企發行人有效盤活優質資產，拓寬融資渠道與方式；對投資者而言，此類產品也可形成有效隔離、緩釋風險的良好效果。”某長期關注地產行業的研究人士告訴記者，目前已發行的CMBS和類REITs等產品主要以地產企業持有的一、二線城市零售物業、寫字樓、酒店等作為底層物業資產，以相關物業產生的現金流作為產品主要還款來源，此類產品融資規模的持續提升，對引導房地產市場形成從資產到資本的完整循環具有積極意義。

    種種跡象顯示，多部門加強政策協調，多管齊下共同發力改善房地產融資環境，其穩經濟的作用也在不斷顯現。從行業主體角度來看，房企自身正在積極尋找業務轉型新思路、新方法，提高“造血”的能力；發行人、投資者等市場各方都在積極凝聚合力，強化協作，重塑行業信心，通過長效機制的建立，持續探索向新發展模式轉型路徑，共同助力房企融資能力復蘇，為行業穩定健康發展打下良好基礎。