■王麗新

    國家金融監督管理總局局長李云澤5月7日在國新辦舉行的新聞發布會上表示，加快出臺與房地產發展新模式相適配的系列融資制度，助力持續鞏固房地產市場穩定態勢。

    在筆者看來，這一表態，為房地產行業未來發展指明了關鍵方向。眼下，居民對于房地產的關注點已從“有沒有”轉向“好不好”，住房消費需求愈發多元化。在供需結構轉變的新形勢下，構建房地產發展新模式，迫切需要出臺新融資制度來適配。未來，配套融資制度有望從個人住房、房地產開發、城市更新等三大領域發力。

    在住房消費領域，配套融資制度有望更大力度釋放多元化住房需求，提升市場活躍度。

    目前來看，“金融支持購房消費”有進一步放寬的空間。比如，圍繞“三低一寬”發力，即低首付門檻、低購房利率、低住房公積金貸款利息以及放寬貸款期限。

    5月7日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局、中國證監會發布一攬子金融政策。這將為購房者帶來三重利好：一是降低存款準備金率0.5個百分點，預計將向市場提供長期流動性約1萬億元，極大增強銀行體系對購房者的貸款支持能力；二是下調政策利率0.1個百分點，經過市場化利率傳導，預計將帶動貸款市場報價利率（LPR）隨之下行0.1個百分點，節約購房者利息支出；三是降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，其中五年期以上的首套房利率將由現行的2.85%降至2.6%，接近歷史最低水平，提升剛需購房者支付能力。

    在房地產開發端，配套融資制度有望為新發展模式“護航”，助力房企改善資金結構，破解房地產發展難題。

    一直以來，融資制度與行業發展模式緊密相關，全新的金融配套政策既要確保金融風險出清，也要引導行業從“規模至上”切換到“質量制勝”。房地產開發“下半場”，金融制度有望在四方面助力行業穩健發展。

    其一，推動城市房地產融資協調機制擴圍增效，促進資金落實到位，改善企業資金面，打贏保交房攻堅戰。目前，商業銀行審批通過的“白名單”貸款增至6.7萬億元，支持了1600多萬套住宅的建設和交付，預計未來項目融資“白名單”政策將繼續完善。其二，加大高品質住房供給，將其納入金融支持范圍，降低信貸融資成本，引導開發商進入“好房子”賽道。其三，積極解決房企債務問題，促進房企轉型。比如，修復房企股權融資渠道，緩解其債務展期壓力。其四，加大對租賃住房建設運營的金融支持力度，引導金融機構開發長期、低息的租賃住房專項貸款，探索房地產投資信托基金（REITs）在租賃住房領域的應用等。

    在城市更新領域，配套融資制度要提供更多創新性金融支持，建立多方合作融資模式。

    城市更新項目涉及舊城改造、棚戶區改造等，資金需求量大且項目復雜，迫切需要動員多種力量進行資本支持。

    新的融資制度可建立政府、企業、金融機構多方合作的融資模式，政府通過財政補貼、稅收優惠等政策引導，金融機構提供多樣化的融資產品，如棚改專項債等。接下來，城市更新行動也有望迎來創新性專項債、中長期國債以及創新性貨幣政策等支持。各地也可“因城施策”“因項目施策”，引導金融機構及社會資本參與，推動城市更新項目順利實施。

    總體而言，當前貨幣政策通過‌“降成本+擴需求+穩預期”‌三管齊下，疊加與房地產發展新模式相適配的系列融資制度加快出臺，將為新模式落地生根提供堅實的資金保障，助力房地產行業健康前行。